מאמרים ותמ״א 38

מאמרים ותמ״א 38

בטחונות תמ”א 38/2 הריסה ובנייה

בפרויקט תמ”א 38/2 הריסה ובנייה תועמדנה כבטוחות

1. ערבות חוק מכר

2. ערבות מסים

3. ערבות שכירות

4.ערבות בדק

5. ערבות רישום כפי שיפורט בהמשך:

1. ערבות ע”פ חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות התשל”ה 1974) תועמד מיום פינוי הדירות הקיימות ועד ליום מסירת הדירות החדשות. הערבות הינה בשווי דירה חדשה.

ערבות חוק מכר מבטיחה את כספם של בעלי הדירות בפרויקט תמ”א 38 אשר מסרו את דירותיהם ואת כספם של רוכשי הדירות החדשות בפרויקט עד למועד בו נרשמת על שם הקונים הערת אזהרה בטאבו.

מטרת הערבות להבטיח את כספו של הקונה במקרה של אי מסירת הדירה כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה / בעל הדירה הקיימת בתמ”א 38 הריסה ובנייה את כספו חזרה.

כאשר נרשמת הערת אזהרה בטאבו, יש להחזיר את ערבות חוק המכר לקבלן. בעקבות פרשת חפציבה הוכנס בשנת 2008 תיקון לחוק במטרה להגביר את ההגנה על רוכשי הדירות. ראשית חייבו ליידע את הרוכש בדבר זכויותיו שנית, החמירו הסנקציות נגד קבלנים כולל סנקציות פליליות והחמירו סנקציות נגד הבנקים – כולל סנקציות פליליות. התיקון לחוק קבע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש דירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מ5 דרכים:

  • ערבות בנקאית: התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית: “מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה”.
  • ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח.
  • שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.
  • רישום הערת אזהרה.
  • העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.

2. ערבות מס שבח – במקרים בהם תהיה חבות במס לאחר שהדיירים עשו שימוש בפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק למשל אם היזם מנצל זכויות בנייה שאינן מכוח תמ”א 38 ייתכן ויוטל מס שבח.

בעסקת תמ”א 38 בעלי הדירות נחשבים כמוכרים של זכויות בנייה ליזם בדומה לעסקת קומבינציה במקרקעין. רשויות המס רואות בבעלי הדירות אחראים לתשלום המס גם אם היזם התחייב בהסכם לשאת בתשלום הנ”ל. גובה הערבות יקבע ע”י יועץ מס או בהתאם לשומה.

3. ערבות שכירות – תועמד לצורך הבטחת תשלומי שכר הדירה לבעלי הדירות מיום פינוי הדירות הישנות ועד ליום קבלת המפתחות לדירות החדשות. הערבות בגובה דמי השכירות הינה ערבות אוטונומית ללא תנאים למימוש ומוחזקת אצל בא כוח בעלי הדירות. הערבות פוחתת עם התקדמות הבנייה ובהתאם לאישורי המפקח.

4. ערבות בדק – תועמד למקרה של צורך בתיקון ליקויי בנייה.

5. ערבות רישום – נועדה להבטיח השלמת הרישום בטאבו בהתאם למבנה הבעלות החדש להצמדות ולחלקים ברכוש המשותף החדשים. תועמד עד רישום הבניין כבית משותף בטאבו.

לקבלת מידע נוסף

צרו קשר 03-7798210 או השאירו פרטים

שינוי גודל גופנים